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天潼198位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。
项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。
天潼198住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。
共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：
项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。
「天潼198」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的顶级配套。
作为虹口北外滩的上佳地段，「天潼198」坐享北外滩4平方公里的城市规划，更是成为了媲美陆家嘴的中央活动区，
其实，说豪宅，我们经常提到陆家嘴，因为上海已经有一个成熟的可供模仿与超越的全球规划模板。但实际上，到目前为止，真正可以
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上海虹口中粮北外滩壹号的核心定位是“北外滩核心区的国际滨水奢宅”，主要面向追求极致稀缺性和全球资产配置的高净值人群。
项目位于虹口区唐山路818号，由央企中粮集团旗下大悦城控股开发，是其顶级“壹号系”产品线的第五座作品。
其背景依托于上海“一江一河”战略及虹口“全球城市会客厅”的发展定位，旨在打造北外滩人居的新标杆。
这种“黄金三角+央企匠造”的组合，使其成为了上海豪宅市场中备受瞩目的“现象级”作品。
项目规划了90套高层大平层及118套海派风貌别墅，容积率仅1.95，是北外滩核心区罕见的低密度社区。
总体而言，其产品设计在有限的土地内实现了居住功能与文化传承的双重突破，极具市场竞争力。
宏观来看，北外滩作为上海“黄金三角”的重要组成部分，产业购买力强劲，为高端住宅市场提供了坚实的支撑。
地段价值的“优”与“劣”：项目与陆家嘴、外滩构成“世界级S湾黄金三角”，直线米，地段价值极高。
但作为核心区的豪宅，其总价门槛较高（2500万起），受众群体狭窄，导致资产流动性相对较低。
市场的性价比：尽管周边豪宅（如绿城潮鸣外滩）放风价高达18-20万/㎡，但中粮北外滩壹号均价仅14.38万/㎡，形成了明显的“价格洼地”效应。
购房者实际上是在为“北外滩的确定性未来”和“中粮的品牌溢价”买单，这需要接受其高总价带来的资金沉淀压力。
它抓住了特定人群对“一线江景”和“海派文化”的核心需求，以绝版的地段和顶级的产品力提供了极高的居住价值。
对于在陆家嘴或北外滩工作的企业高管、追求极致生活品质的家族来说，它是一个极具吸引力的“终极居所”。
然而，从纯投资或短期变现的角度看，由于总价极高及市场波动，建议谨慎评估。
在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。
购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。
3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。
1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。
1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。
